三井不動産 商業施設データダッシュボード

有価証券報告書（第89期〜第123期）／統合報告書／投資家説明資料／流通ニュース等から構築。
3つの軸で商業施設事業を観る：① 三井不動産が受け取る賃料収入／② 消費者がテナントで支払う合計（POS年商）／③ 個別施設（海老名）の解像度。

三井不動産 商業施設賃貸事業 売上推移（賃料収入）

有報20年分から抽出した「商業施設の賃貸収入合計」。三井不動産がテナントから受け取った賃料の合算であり、テナント側のPOS売上ではない。

出典：三井不動産 有価証券報告書 第89期〜第108期（2006〜2025年提出）
PDFソース：mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/library/fs/pdf/YUHO_YYMM.pdf

① 商業施設賃貸売上高 1年刻み推移（FY2005-2024）

20年で売上は約5.2倍　569.7億円（FY2005）→ 2,991.0億円（FY2024）

4つの局面
・拡大期I（2005-2009）：年率20%超の急成長
・巡航期（2010-2014）：年率6-9%で安定拡大
・第二拡大期（2015-2019）：豊洲・EXPOCITY・湘南平塚など開業ラッシュ
・コロナ・回復期（2020-2024）：FY2020に−13%の急落、FY2024で過去最高更新

② 前年比成長率（YoY）

③ 元データ表

年度売上高(百万円)億円前年比出典
FY200556,968569.7—第89期
FY200668,255682.6+19.8%第90期
FY200792,295923.0+35.2%第91期
FY2008107,3751,073.8+16.3%第92期
FY2009122,4711,224.7+14.1%第93期
FY2010125,8101,258.1+3.2%*第94期
FY2011131,5601,315.6+4.6%第95期
FY2012148,6201,486.2+13.0%第96期
FY2013157,8871,578.9+6.2%第97期
FY2014171,0521,710.5+8.3%第98期
FY2015203,3602,033.6+18.9%第99期
FY2016221,2532,212.5+8.8%第100期
FY2017229,3352,293.4+3.7%第101期
FY2018238,3452,383.5+3.9%第102期
FY2019240,4072,404.1+0.9%第103期
FY2020208,8412,088.4−13.1%第104期
FY2021226,2182,262.2+8.3%第105期
FY2022261,3942,613.9+15.5%第106期
FY2023286,5532,865.5+9.6%第107期
FY2024299,1002,991.0+4.4%第108期

* FY2009→FY2010でセグメント定義微変更（住宅賃貸が別セグメントへ移管）。新定義のFY2009相当値は1,219.2億円。

テナントPOS年商（消費者がテナントで支払った合計）

三井不動産グループ全商業施設（ららぽーと/MOP/三井ショッピングパーク Urban/RAYARD/Tokyo Midtown等）でテナントが消費者から受け取った金額の合計。三井不動産自身の売上ではなく「グループ施設で起きた消費の総量」。

出典：三井不動産 統合報告書2024 P.117・統合報告書2025 P.93／投資家説明資料2021年5月 P.35／流通ニュース2017年3月6日記事（三井不動産2017年2月投資家説明資料引用）

① 取扱高（テナント売上高合計）推移

2015年に1兆円突破、10年で約1.6倍へ

・FY2015：1兆700億円（テナント約2,300社、施設100超）
・FY2019：約1兆3,000億円（コロナ前ピーク、4年で+22%）
・FY2020：約1.2兆円（コロナで急落）
・FY2024：約1.7兆円（コロナ底から4年で+42%、過去最高）

② 賃料収入とPOS年商の比較（同年スケール）

三井不動産が受け取る賃料 vs その施設で起きた消費総量。差額がテナント側の売上原価＋粗利＋人件費等。

賃料 vs POS の比率　FY2015で約19% / FY2019で約18% / FY2024で約18%。
**「テナントが100売ると三井不動産が18受け取る」**という構造が10年安定している。これは典型的なSC運営の歩合賃料相場（10〜20%）の上限近い水準で、三井不動産のSC運営の賃料交渉力の強さを示す。

③ 施設タイプ別売上構成（FY2024）

10年でららぽーと比率が拡大、アウトレット比率が縮小
FY2015：ららぽーと 50% / MOP 30% / その他 20%
FY2024：ららぽーと 56% / MOP 24% / Urban+TMT 11% / その他 9%

ららぽーと主導のグループ事業構造へ。MOP（アウトレット）はインバウンド回復で再成長中だが、相対比率は低下している。

④ 元データ表

年度POS年商
(億円)		賃料収入
(億円)		賃料/POS比率出典
FY201510,7002,03419.0%流通ニュース 2017.3
FY201913,0002,40418.5%投資家説明資料 2021.5
FY202012,0002,08817.4%IR2024
FY202113,0002,26217.4%IR2024
FY202214,0002,61418.7%IR2024
FY202316,0002,86517.9%IR2024
FY202417,0002,99117.6%IR2025

FY2010-2014およびFY2016-2018のPOS年商は公式時系列グラフ未公開のためNULL。FY2015とFY2019のスポット値で前後関係を補強。

ららぽーと海老名（神奈川県海老名市）

2015年10月29日開業。JR/小田急/相鉄3線が交わる海老名駅直結+大型駐車場のハイブリッド型。当初目標300億円→着実な拡大→コロナ→2022年リニューアル→過去最高へ。

開業
2015.10.29
10年経過
店舗面積
54,000㎡
延床 121,000㎡
テナント数
263店
開業時実績
駐車場
1,800台
最大商圏
140万人
半径10km/車30分
1次商圏
40万人
半径5km
駅利用者
26万人/日
JR/小田急/相鉄合計
平均年齢
41.1歳
1次商圏内
出典：三井不動産プレスリリース（2014/6, 2015/6, 2022/2）／流通ニュース（2015開業時, 2017, 2018）／海老名市オープンデータ／JCSC SCレポート／繊研新聞／カナロコ

① テナント売上高推移

10年で目標+40%　開業時年商目標300億 → FY2024 421億円

・FY2015（開業時目標）：300億円
・FY2017：367億円（目標+22%、好調なスタート）
・FY2018：380億円（前年比+3.5%）
・FY2019：373億円（前年微減、コロナ直前）
・FY2020-2021：コロナ影響で大幅減（具体値非公表）
・2022年3月18日 大規模リニューアル：約40店舗刷新、神奈川初出店7店、食物販ゾーン全面改装
・FY2024：421億円（過去最高、コロナ前比+13%）

② 商圏の世代構成（10歳刻み）

30〜50代が42.4%でボリュームゾーン。20〜40代でも33.3%——首都圏郊外SCとしては若年層が厚い商圏。
60歳以上（30.0%）も無視できないが、コア＝30〜40代女性（繊研新聞、三井不動産記事）と一致する人口分布。
※海老名市住民データ（令和6年12月1日時点・全町丁/総人口14万740人）から作成。1次商圏40万人は綾瀬・座間・厚木の一部を含むため、住民構成と完全一致はしないが、世代の比率傾向としては良い近似。三井不動産は商圏の世代別％を公開していない。
年代人数比率
0-9歳11,5478.2%
10-19歳12,4168.8%
20-29歳14,78810.5%
30-39歳17,62312.5%
40-49歳20,14314.3%
50-59歳21,95615.6%
60-69歳14,34610.2%
70-79歳15,98911.4%
80-89歳10,0587.1%
90歳以上1,8741.3%
合計140,740100.0%

③ ららぽーと13施設売上ランキングでの位置（FY2024）

海老名はららぽーと群の中位—首位ラゾーナ川崎944億の半分弱、TOKYO-BAY 627億／豊洲 520億の次のレンジ。
ただし開業10年で421億に到達したのは、TOKYO-BAY（44年）・豊洲（19年）と比べて立ち上がりが速い。商圏設計の成功例。

④ 競合・周辺環境

競合施設距離規模特徴
ビナウォーク駅東口直結173億円
(2017期)		小田急SC、ららぽーと開業直後は前期比-3.7%。現在は合同セールで共存
ららぽーと湘南平塚車30分—2016年10月開業、商圏一部重複
テラスモール湘南車35分—辻堂駅前、JR系SC
ららぽーと横浜車40分448億円
(FY2024)		商圏外周で競合

⑤ 年間来場者数（推計）

三井不動産は施設別の来場者数を非開示。3つの独立な手法でクロスチェックして幅を出した。

手法計算式推計備考
① 売上÷客単価
（ベンチマーク逆算）		 421億 ÷ 2,500〜3,900円 1,080〜1,680万人 TOKYO-BAY 2,508円／EXPOCITY 3,170円／豊洲 3,925円から推定。海老名は駅直結＋郊外ハイブリッド型でTOKYO-BAY型に近い → 中央値1,300〜1,500万人
② 駐車場回転率
（車来場分のみ）		 1,800台×2.5回/日×355日
×2.5人/台 ÷ 車来場率45%		 約880万人 車のみで880万人 → 駅経由を加えると1,400〜1,600万人
③ 駅利用者×立寄率 海老名駅26万人/日×7%×365日 約665万人 駅経由のみ。車・自転車・バスを足すと2倍程度に
統合推計（中央値） 3手法の中央値 約1,400万人/年 レンジ 1,200〜1,700万人（日平均 約3.3〜4.7万人）
1日あたり 約3.8万人（年1,400万人÷365日）。
比較：ららぽーとTOKYO-BAY 約2,500万人/年（日6.8万人）、EXPOCITY 1,700万人、豊洲 1,325万人、横浜 1,800万人台。
海老名は豊洲・EXPOCITYと並ぶレンジで、開業10年・首都圏郊外型としては高水準。
※出典：TOKYO-BAY/EXPOCITY/豊洲は開業時・10周年時の三井不動産公式リリース／日経新聞記事から。海老名駅利用者数はJR東日本・小田急・相鉄の各社公開データ合算。
推計の限界：客単価はテナント業種MIX（飲食比率・SPA比率）で大きく変動するため、ベンチマーク逆算は±20%の誤差を含む。確定値は三井不動産CRM内部データ／JCSC SCレポート有償アクセスでないと取れない。
取得できなかった項目（確定値）
・年間来場者数の公式値：三井不動産は施設別来場者数を非開示。上記⑤は推計。
・性別比率・来館頻度・ファミリー率：「30〜40代女性中心」までで、内訳の数値は非公開。
・個別施設の利益・営業利益：三井不動産は施設単体の利益を非開示。
詳細属性は三井不動産CRM（&mall会員データ）の業界レポート有償アクセスが必要。

⑥ 重要トピック

時期イベント
2014.6三井不動産が着工リリース、商圏分析公開
2015.10.29開業。初日5,000人が開場前に並ぶ
2016.10ららぽーと湘南平塚開業（30分圏）
2020〜コロナで大幅減、外出自粛
2022.3.18開業以来最大のリニューアル（約40店刷新、神奈川初出店7店、食物販ゾーン全面改装）
2023〜2024体験型デジタル店舗（DX）導入、ららぽーとクローゼット2号店等で30〜40代女性を強化
2024年度テナント売上 421億円（過去最高更新）
家族論との接続：海老名の成功＝「駅直結＋大型駐車場」両対応のハイブリッド設計＋30〜40代女性をコアにしつつ広域ファミリーも取り込む商圏戦略。
逆に既存施設で減速しているTOKYO-BAY等は「車前提・郊外大型」で単身/共働き化への対応が遅れている。海老名はそれを設計段階から修正できた施設。